钱掌柜
11月6日，北京市大兴区瀛海镇集体经营性用地入市建设为保障性租赁住房试点项目——“泊寓院儿旧宫芯社区”正式开业。值得关注的是，该项目由建设银行与万科集团共同成立的住房租赁基金“建万基金”收购，万科泊寓进行运营。作为大兴区首批入市流转的集体土地租赁住房之一，“泊寓院儿旧宫社区”从成功交易到投入使用，为地方探索集体土地住房租赁入市跑通了实施路径，也是打通“投融建管退”经营性不动产商业模式闭环的成功案例，为住房租赁行业可持续发展提供了宝贵经验。
建万基金泊寓院儿旧宫芯社区钱掌柜
据了解，北京泊寓院儿旧宫芯社区是“建万基金”在北京落地的首个集体用地入市建设的保障性租赁住房。该项目位于北京市大兴区旧宫镇，总建筑面积约6.5万平方米,位置毗邻南五环，距离地铁亦庄线日宫站直线距离约1.5公里。2023年，“建万基金”收购并委托万科将瀛海镇集体经营性用地建设为1505间保障性租赁住房，由旗下长租公寓品牌“泊寓”进行商业可持续运营。2025年11日，重焕新生的“泊寓院儿旧宫芯社区”正式开业，作为保租房，其价格仅为周边同地段、同类型房源租金的九折。
一位租赁行业人士分析，当前我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，从中央到地方出台了一系列政策支持存量盘活。集体用地建设保障性租赁住房并入市流转，一方面响应了“租购并举”住房制度，有效增加保租房供给；另一方面，其融资能够盘活农村“沉睡”资产，促进农村土地资源合理配置与高效利用。万科是业内最早开始布局租赁住宅业务的企业之一，率先探索出了“存量激活+服务增值+资本闭环”的可持续路径，并通过标准化服务体系提升了经营效益，同时还实现了Pre-REIT基金突破，逐步打通资产退出通道，业务模式越来越清晰，有望赢得更广阔的发展空间。
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社区户外运动场
北京泊寓负责人向笔者介绍，与其他长租公寓产品相比，该社区户型更加多样，涵盖开间、一居室、二居室和三居室,几乎能满足全年龄段租房人群的生活需求，家具家电配备齐全；社区内配套有健身房、自习室、洗衣房、台球室、乒乓球室、匹克球场等公共活动空间，为租户提供家门口的一站式休闲生活，全方位为新市民、新青年提供优质的租住服务。
开间户型
公开资料显示，万科作为国内最早落地实践租购并举的房地产企业，旗下泊寓一直是国内住房租赁领域的龙头企业，在运营能力和竞争能力上均始终保持领先领跑的优势。根据万科集团三季度报告数据，万科泊寓在全国共运营管理租赁住房28万间，累计开业突破20万间，出租率接近95%，已成为全国最大的集中式公寓提供商，业务规模、效率、纳保量保持行业第一，并于2023年10月宣布实现了成本法的整体盈利。
作为最早布局长租赛道的企业之一，万科长租业务不仅保持了领先的规模和效率，还在业内率先实现了“产、建、运营一体化”发展模式突破。近年来，率先行业跑通“由售改租”、“非居改保”等多种发展模式，在合肥、武汉、苏州等城市，泊寓持续与属地国资平台开展深度合作，并就数个中大型租赁社区运营服务达成合作协议。根据中指研究院发布的《2025中国房地产品牌价值研究报告》，泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”、“2025中国社区租赁领先品牌”；泊寓广州三元里旗舰店荣获“2025中国住房租赁项目优秀品牌”。
业内行业人士分析，在租购并举不断深化的大背景下，存量盘活低效、盈利模式模糊仍是行业核心痛点，而万科泊寓的最新实践正提供破局思路。万科租赁住宅业务之所以能够持续领跑行业，其核心突破在于构建了“存量激活+服务增值+资本闭环”的可持续路径：通过“由售改租”“非居改保”等创新路径，高效盘活城市存量资源，助力实现住房资源的高效配置；推出标准化服务体系与智慧化管理方案，提升租住体验，强化租户黏性；探索资产证券化等创新金融工具，通过REITs、Pre-REITs基金为公司贡献现金流的同时，推动住房租赁行业可持续发展。可以看出，万科租赁住宅业务已逐渐“长大成人”，经历了十余年探索发展的万科长租公寓业务，也将为社会、行业和市民带来更加稳定、长期的价值贡献。
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