最近路过广州珠江新城潭村站的朋友，可能会发现以前热闹的马会家居卖场变样了——商户搬空、大门紧锁，连旁边的美食城也围上了围栏，杂草从停车场的缝隙里冒出来。这片看起来有些“落寞”的地块，其实藏着广州核心区未来几年最大的城市更新机会，不管你是想在天河买改善房股腰包，还是关注广州土拍的投资者，都得好好琢磨这份刚出炉的控规里藏着的“门道”。
先搞清楚这块地到底有多“金贵”。从数据来看，马场地块所在的AT1113规划单元，北到黄埔大道、南至花城大道、西临马场路、东接华南快速，总面积44.28公顷，差不多相当于62个足球场大小。要知道，珠江新城作为广州CBD，早就没多少新增地块了，2022到2024年，整个天河区才成交21宗土地，总建筑面积236.93万平方米，而马场这一块就占了近五分之一，说是“最后一块宝地”一点不夸张。
可能有人会问股腰包，这么好的位置，以前怎么就成了家居卖场和汽车城？这就得提它的历史了。1992年这里建成全国第一家赛马场，当年可是风光无限，后来赛马场停运营，土地用途几经变更，慢慢成了低效用地——就像一件原本该穿在“主角”身上的好衣服，却被当成了日常便服，没发挥出真正价值。直到2024年6月，它被纳入天河区低效用地试点项目库，才算正式踏上“重生”之路。
现在重点来了，这份控规到底把这块地改成什么样？咱们从普通人最关心的点拆解：
先说想买房的朋友最在意的居住和教育配套。规划里明确，马场片区会拿出5.41公顷做居住用地，能建22万平方米的房子，按每套120平方米算，大概能提供1800多套住宅。更关键的是，地块东侧新增了中小学用地，还配了幼儿园和托儿所——要知道，天河区的优质教育资源一直很紧张，以前想在珠江新城买改善房，常纠结“房子好但学校远”，这次配套跟上，对有娃家庭来说可是个大福利。
再看商业和生态股腰包，这直接关系到未来生活的便利度和居住品质。规划里商业商务用地有13.26公顷，能建49.7万平方米的商业体，差不多是3个天河城的大小，以后在家门口就能逛高端商场。而且还留了10.36公顷做绿地，要打造约11公顷的中轴体育公园，北接暨南大学、西连珠江公园，以后饭后散步、周末带娃遛弯，都有了好去处。更贴心的是，会保留马场原来的瞭望塔、记分牌，既能怀旧，又能成为新的城市打卡点。
交通也是个不能忽视的点。这次规划要新增5条城市道路，还会优化平川路、潭村路这些现有道路的线位。去过珠江新城的人都知道，早晚高峰黄埔大道、马场路常堵车，新增道路和优化线位后，不仅能缓解片区交通压力，还能更好地连接珠江新城和旁边的金融城——以后住在马场片区，去金融城上班，通勤时间可能会缩短不少。
看到这儿，可能有投资者会问，这块地入市后，对广州土拍和楼市会有什么影响？咱们用数据说话。2025年前三季度，天河区只成交了2宗涉宅用地，中国金茂拿的那块楼面价47317元/平方米，保利发展拿的那块也有30519元/平方米。而马场地块位置更好，旁边的凯旋新世界在售，天河区今年1-9月800万以上高端住宅成交均价已经到了73709元/平方米，不少人预测，马场地块很可能成为新的“地王”。
而且从库存来看，截至2025年9月末，天河区商品住宅库存只有95.56万平方米，去化周期18.7个月，比之前最高位降了不少，市场需求还在，马场地块的住宅入市，既能补充供应，也可能带动周边二手房价格稳定。
不过也要提醒大家，现在还不是出手的时候。目前地块还在租户清租阶段，控规公示结束后，要提交市规委会审议、报市政府审批，等用地补偿完成，才会通过招商推介会推进土地出让——按流程算，真正入市可能还得等一段时间，想买房或投资的，可以先关注后续的出让信息，重点看起拍价、容积率这些关键指标。
其实不止马场地块，最近广州国际金融城的几块地也调整了控规，比如AT091410地块，容积率从6.95降到3.65，居住面积占比提高到91.3%，这其实是在响应“建好房子”的政策，让居住更舒适。从这些调整能看出来，广州核心区的城市更新，不再是简单的“盖房子”，而是更注重“宜居+商业+生态”的融合，这对咱们普通人来说，不管是买房还是生活，都是实实在在的好处。
最后想问问大家，如果你有买房计划股腰包，会考虑马场片区的房子吗？或者你觉得这块地还有哪些潜在价值值得关注？欢迎在评论区聊聊你的看法。
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